L’indétrônable eldorado fiscal portugais va-t-il tomber de son piédestal? Le Portugal n’arrive qu’en 5e position d’un classement des pays les plus attractifs pour les retraités français, publié par Le Figaro. Le pays est plombé, une fois n’est pas coutume, par sa fiscalité. Autrefois un atout indéniable pour séduire les étrangers, ce régime «en or» est moins attractif depuis un peu plus d’un an. Le gouvernement socialiste portugais a supprimé, début 2020, l’exonération des pensions perçues en dehors du Portugal, taxées désormais à 10%.
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Cette mesure choc a atténué l’attractivité fiscale du pays lusitanien. «Deux tiers des Français qui avaient prévu de venir au Portugal, ont finalement abandonné leur projet», reconnaît Cesar de Brito, président de Brito Properties, réseau immobilier franco-portugais installé au Portugal depuis 2014. Lisbonne attire moins de cadres supérieurs (entrepreneurs, notaires, avocats…) et l’Algarve, moins de retraités modestes (moins de 1500 euros par mois) qui avaient profité des avantages fiscaux qu’offre le pays lusitanien pour s’installer sur ce bord de mer avec des vues imprenables.
«Le Portugal n’en reste pas moins compétitif, affirme Cécile Gonçalves, fondatrice de l’agence Maison au Portugal. Le coût de la vie est 25% moins élevé qu’en France. Le pays est l’un des plus sûrs au monde, avec une douceur de vivre qui rappelle la France des années 70, nous disent certains de nos clients». Et son immobilier reste encore moins cher qu’en Espagne: une maison coûte 262.792 euros en moyenne au Portugal contre 337.757 euros chez son voisin européen, selon Casafari, un réseau immobilier transfrontalier indépendant d’Europe.
Covid: la crainte de la 4e vague
Le président de Brito Properties accuse le nouveau gouvernement socialiste d’avoir «détruit depuis un peu plus d’un an l’image attractive que le pays avait à l’étranger» et la presse d’avoir exagéré en parlant de fin d’eldorado fiscal. «Ce nouveau régime fiscal est en réalité un avantage pour les retraités étrangers car il leur permet d’éviter d’être requalifiés en résident fiscal français et d’avoir un redressement fiscal, à condition de payer leurs impôts au Portugal», assure Cesar de Brito.
Mais cette réforme fiscale n’est pas la seule fautive. Le Covid qui semble avoir décidé de jouer les prolongations, freine voire bloque les projets immobiliers. «Nous avons eu moins de demandes pour une installation cet été. Les acheteurs attendent car ils ont des doutes liés à une éventuelle 4e vague de Covid», reconnaît Cécile Gonçalves, fondatrice de l’agence Maison au Portugal. Ce ne sont pas les récentes déclarations du secrétaire d’État aux affaires européennes, qui conseille aux Français d’«éviter le Portugal », qui risquent de remonter le moral des agents immobiliers.
Une villa à Marbella, en Andalousie Crédit Photo : Barnes
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Certains acheteurs attendent donc que la situation sanitaire s’améliore avant de se lancer. D’autres pourraient avoir des envies d’ailleurs. En Grèce par exemple. Il y a tout juste un an, le pays a fixé un taux plus avantageux (7%) que celui du Portugal sur les pensions de retraite des étrangers et sur une durée de 15 ans. Sans compter que les prix de l’immobilier sont attractifs: entre 3500 et 4000 euros le m² à Glyfada ou Voula, deux cités balnéaires cotées à 30 minutes au sud d’Athènes.
Le nouveau rival grec
Pour l’heure, l’intérêt des retraités français pour s’y installer, reste encore confidentiel. «La réforme fiscale est récente et la Grèce a encore l’image d’un pays, certes agréable à vivre, mais encore instable. Par exemple, l’établissement d’un cadastre fiable ne semble toujours pas finalisé», souligne Me Mathilde Maurer, notaire à Chevreuse (78), membre du groupe Monassier qui rappelle que, pour bénéficier de l’avantage fiscal grec, «vous devez devenir résident fiscal grec. Pensez à consulter la convention fiscale avec la France!»
L’Italie se positionne aussi avec une fiscalité aussi avantageuse que celle de la Grèce mais aux conditions plus restrictives: vous devez vous installer dans une ville de moins de 20.000 habitants au sud du pays. Reste l’Espagne. La fiscalité, pour les retraités étrangers, est plus compliquée et diffère selon les régions. L’une d’entre elles attire de plus en plus de Français proches de la retraite. C’est l’Andalousie. «Depuis un an, les demandes ont fortement augmenté à Marbella (voir les photos ci-dessus) de la part d’hommes d’affaires de 55-65 ans, qui préparent leur retraite et attirés par l’exonération des successions inférieures à 1 million d’euros (allègement de 99% pour celles supérieures à 1 million) et d’une taxe sur les donations très avantageuse (la base imposable bénéficie d’un allègement fiscal de 99%)», se réjouit Jeremy Lauwers, directeur de Barnes Marbella.
Azeitão pour relancer le Portugal
Face à cette nouvelle concurrence, les réseaux immobiliers portugais jouent la carte de la nouveauté. Avec des destinations attractives, peu connue des étrangers. À moins de 40 kilomètres au sud de Lisbonne, une petite ville pourrait bien relancer la cote du Portugal. «Azeitão (18.000 habitants, voir la carte ci-dessous) est plus vivante durant l’année que l’Algarve et on souffre moins de la chaleur l’été, raconte Cesar de Brito. C’est une ville plutôt pavillonnaire mais pas urbaine. 2000 Français, plutôt de la classe moyenne supérieure, s’y sont installés ces 4 dernières années. Pour préparer leur retraite, des quinquagénaires n’hésitent pas à acheter dès maintenant une maison, pour des budgets supérieurs à 350.000 euros, qu’ils louent». Le «match» avec la Grèce est lancé.
