Le blog juridique de l’association LGOC (Lien des Garanties Objectives dans la Cité) évoque une curieuse affaire tranchée en début d’année par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 28 janv. 2021, n° 19-10.922) pour savoir quelles conditions doivent être réunies pour échapper au statut de copropriété. En l’occurrence, l’histoire était partie de l’achat par un ménage d’un garage dont le titre de propriété mentionnait qu’il constituait un lot de copropriété pour 68/10 000e. Or, ce même garage ne figurait pas parmi les lots mentionnés dans le règlement de copropriété, si bien qu’il n’y a eu aucun appel de charges le concernant durant de nombreuses années.
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Les choses ont évolué lorsque les propriétaires du garage en ont fait donation à leur fils qui s’est lancé dans des travaux pour commencer à le transformer en maison d’habitation. C’est à ce moment-là que la copropriété s’est réveillée, relançant un appel de charges et surtout réclamant le retour de ce lot à son état initial puisqu’aucune autorisation n’avait été accordée par l’assemblée générale pour procéder à de tels travaux. L’affaire est portée en justice et la Cour d’appel d’Aix-en-Provence comme la Cour de cassation ont donné raison au syndicat des copropriétaires.
Prescription acquisitive en 10 ou 30 ans
La question qui pouvait se poser ici était celle de la prescription acquisitive que les juristes appellent aussi usucapion et qui permet au possesseur d’un bien immobilier d’en acquérir la pleine propriété au bout d’un certain laps de temps durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire sans en avoir le titre. Ce délai est de 10 ans lorsque le possesseur agit de bonne foi et dispose d’un «juste titre» et de 30 ans dans tous les autres cas. Dans cette affaire, il s’agit clairement de la deuxième situation et le propriétaire du garage a lancé ses travaux trop tôt. S’il avait attendu 30 ans, il aurait sans doute pu invoquer cette prescription acquisitive.
