Tout contrat de prêt immobilier doit être précédé d’une offre préalable de crédit. Ce contrat récapitule par écrit les caractéristiques du prêt immobilier qu’on vous propose. Votre établissement prêteur vous adresse cette offre gratuitement par voie postale, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette offre reste valable pendant 30 jours minimum, et votre banque s’engage ainsi à maintenir les conditions de l’offre pendant ce délai. Explications.
Votre banque doit vous remettre une fiche d’information standardisée européenne (Fise), un document qui répertorie toutes les explications liées à votre crédit immobilier, et vous permet de comparer les différentes offres. Il est important de souligner que l’offre de prêt immobilier n’est pas l’accord de principe, qui lui n’engage pas la banque à vous financer.
Que doit contenir votre offre de prêt immobilier ?
L’offre de prêt immobilier doit notamment contenir les éléments suivants :
- les coordonnées de la banque et les vôtres en tant qu’emprunteur
- la nature de votre crédit immobilier : prêt à taux zéro, prêt bancaire classique…
- l’objet de votre prêt : achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison…
- le montant de votre crédit, son coût total et son taux annuel effectif global (TAEG), la mention et l’évaluation des assurances (décès-invalidité, chômage…)
- les conditions liées à votre assurance emprunteur, et les informations sur la possibilité de délégation
- les garanties (hypothèque, caution….) exigées par l’établissement prêteur la date à laquelle les fonds peuvent être disponibles.
Les différentes garanties bancaires
Il existe 3 garanties bancaires pour votre crédit immobilier : le cautionnement, l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (IPPD). Le montant de la garantie est à inclure dans le coût total de votre crédit, et représente généralement 1% du montant que vous empruntez s’il s’agit d’un cautionnement bancaire.
Les annexes d’une offre de crédit immobilier
A ce document, doivent être annexés :
- pour un prêt à taux fixe : un tableau d’amortissement détaillant pour chaque mensualité la part du capital emprunté et celle des intérêts d’emprunt
- pour un prêt à taux révisable : une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt ainsi qu’une simulation évaluant l’impact d’une variation des taux sur votre crédit.
Le délai de réflexion dans le cadre d’une offre de prêt
L’offre de prêt immobilier vous convient en tous points ? Alors prenez votre temps pour y répondre favorablement ! En effet, la loi prévoit un délai incompressible de dix jours après la réception de l’offre, pendant lequel vous ne pouvez ni accepter ni refuser l’offre. Le délai de réflexion débute le lendemain de la réception de l’offre. Par exemple, pour une offre reçue le 15 mars, vous ne devez pas répondre avant le 26 mars.
Le contrat de prêt vous engage pendant toute la durée du crédit immobilier
Le contrat du crédit immobilier prévoit vos droits et vos obligations pendant toute la durée du crédit. Établi par votre établissement financier, il est ensuite adressé au notaire. Lisez-le attentivement dans son intégralité, et n’hésitez pas à interroger votre banque si certains points vous semblent obscurs. Elle est tenue de répondre clairement à toutes vos questions.
Quand intervient le déblocage des fonds du crédit immobilier ?
Lorsque vous achetez un bien déjà construit, le déblocage des fonds se fait lors de votre signature chez le notaire. Pour l’achat d’un appartement ou d’une maison en cours de construction, les fonds sont versés progressivement selon l’avancée des travaux.
Pensez à bien lire les clauses du contrat de crédit immobilier
Votre crédit immobilier peut être remboursé par anticipation, autrement dit, vous pouvez décider de payer l’intégralité de votre emprunt avant la fin de son échéance. Un cas de figure que vous pouvez rencontrer lorsque vous décidez de vendre votre logement pour en en acheter un autre, ou lorsque vous avez fait racheter votre crédit par une banque concurrente.
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Si vous ne négociez pas leur annulation au moment de la signature du prêt immobilier, vous devez verser à la banque des pénalités de remboursement anticipé. Leur montant est toutefois plafonné par la loi, et ces pénalités ne peuvent excéder 3% du capital qu’il vous reste à rembourser, ou l’équivalent de six mois d’intérêts.
Bon à savoir : faites attention si vous réussissez à éviter des pénalités de remboursement anticipé en amont, car dans la majorité des cas, cette exonération ne s’applique plus en cas de rachat du prêt par une banque concurrente.
La modularité des échéances du crédit immobilier
En tant qu’emprunteur, vous avez la possibilité d’augmenter ou de réduire le montant de vos mensualités de crédit : il s’agit de la modularité des mensualités. Une augmentation au travail ? Un problème financier ? Contactez votre banque pour moduler vos échéances en fonction de vos revenus.
L’assurance emprunteur : son montant, ses modalités de remboursement et ses garanties
Depuis le 1er septembre 2010, vous êtes libre de souscrire l’assurance emprunteur de votre choix. Votre banque ne peut ni s’y opposer ni majorer le taux de votre crédit. Cependant, votre assurance doit présenter des garanties équivalentes à celle de votre banque initiale.
La loi Hamon du 17 mars 2014 va plus loin puisqu’elle vous autorise à changer de contrat durant la première année du prêt immobilier. Et depuis l’entrée en vigueur de l’amendement Bourquin, les emprunteurs peuvent changer tous les ans leur assurance de prêt immobilier.
La domiciliation de revenus
La domiciliation de vos revenus est un autre élément que prendre en compte lors de la signature du contrat de prêt immobilier. Elle n’est pas obligatoire mais peut être exigée par la banque.
Comparez les contrats avant de vous engager
Si vous avez le choix entre plusieurs contrats, comparez les conditions de prêt de chacun, notamment le montant des intérêts et de l’assurance de prêt immobilier, car tous ces éléments ont un impact sur votre budget !
